Ponente
Descripción
Se analizó el mercado inmobiliario en la zona Este de la ciudad de Asunción (Paraguay) entre los años 1990 y 2017, atendiendo elementos del precio de suelo urbano, la regulación urbana y los cambios de localización poblacional de los seis barrios seleccionados para este estudio (Villa Morra, Manorá, Ycuá Satí, Santo Domingo, Recoleta y Las Lomas). El objetivo del trabajo de investigación fue explorar la dinámica de precio de suelo existente en la zona Este de la ciudad de Asunción y su relación con el plan regulador y los movimientos demográficos registrados en el periodo considerado. Así pues, la hipótesis que se sostiene es que la débil regulación urbanística sobre el suelo en Asunción y la actuación preponderante del mercado inmobiliario para fijar el uso de suelo y los precios urbanos, generan procesos de especulación, desplazamientos demográficos y desigualdad en la ciudad. Se observaron factores determinantes o significativos que permitieron componer el precio de suelo ofertado para la zona, como lo son la instalación de emblemas transnacionales y shoppings en el nuevo polo corporativo de la ciudad. Para aprehender el fenómeno se atendieron categorías de estudio relacional sobre el espacio urbano (Harvey, 2007 y 2016; Lefebvre, 2013; Castells,1994, 2007 y 2014 y Sassen, 2011). Se delimitó el estudio del caso paraguayo para contextualizar el desarrollo desigual y centrífugo que contiene a la ciudad de Asunción y la sitúa en condiciones de planificación urbana desequilibrada y coordinada por intereses corporativos (Galeano, 2016; Boh, 2017 y Goetz, 2014). Para dar elementos teóricos que permiten ubicar el estudio del mercado inmobiliario y en particular el precio de suelo urbano, se atendieron los aportes sobre los factores extrínsecos e intrínsecos que inciden sobre ella y la operación de convenciones para el funcionamiento de regímenes urbanos (Baer, 2008; Duarte, 2006; Abramo, 2012 y Jaramillo, 2004).
Objetivo
Explorar la dinámica de precio de suelo existente en la zona Este de la ciudad de Asunción (Paraguay) y su relación con el marco regulatorio y los movimientos demográficos entre los años 1990 y 2017.
Metodología
Se utilizó una metodología mixta, cuantitativa y cualitativa, donde, por un lado, a partir del relevamiento de información primaria se buscó obtener datos estadísticos relacionados al precio de suelo. Por otro lado, se procedió a la obtención de las 145 ordenanzas que modificaron al Plan Regulador de Asunción para analizar sus características e impacto en la ciudad durante el periodo investigado. También, se realizaron entrevistas semiestructuradas a informantes clave que permitieron comprender mejor el fenómeno y las categorías estudiadas. Se destaca el relevo de 2.087 datos de precio de suelo urbano referidos a la zona estudiada y publicados en uno de los periódicos de circulación masiva entre los años 1990-2017. Luego de la clasificación de 562 datos referidos exclusivamente a terrenos baldíos se procedió a obtener la mediana, identificación de precios mínimos y máximos y el rango de variación según periodo. Por último, destacar que los datos hallados fueron cruzados con situaciones del contexto sociopolítico de los años analizados para concluir con la identificación de patrones de comportamiento para la fijación de la valorización del suelo.
Resultados
La ciudad en las últimas décadas ha experimentado evidentes transformaciones. Así pues, al analizar los años que van entre 1990 y 2017, por un lado, se identificó que el crecimiento poblacional en los bañados se dio de manera exponencial alcanzando el 124%, y, por otro lado, cambios en la composición espacial de la zona Este de la ciudad a partir de la identificación del establecimiento poblacional de personas de alta clase social en la zona Este del perímetro urbano, específicamente en los distritos de la Recoleta y Santísima Trinidad donde se observó el arribo de emblemas transnacionales para el desarrollo de negocios corporativos, construcción de shoppings de prestigio y la permanencia e instalación de residencias de familias con gran poder adquisitivo.
Al agrupar los seis barrios analizados, -Manorá, Villa Morra, Ycuá Satí, Santo Domingo, Las Lomas y Recoleta-, y se observó un importante decrecimiento poblacional en los años considerados, donde el conjunto de zonas alcanzó -33% y de manera particular, algunos barrios como Manorá mostraron significativa disminución de -54% y el Villa Morra al -48%.
Los principales aspectos concluyentes relacionados al precio de suelo en la zona Este de la ciudad de Asunción dan cuenta de lo siguiente: -el año 1998 presentó un punto de inflexión muy importante en cuanto al precio de suelo que luego se vuelve a alcanzar en el año 2010 y del cual no desciende; -la consideración de los precios promedios muestra una variación de 1.256% en los veintisiete años estudiados (de 41 US$ a 515 US$ el mt2); -en el año 2009 se duplicó la valía del precio de suelo; -el precio de suelo promedio más alto ha sido 647 US$ el mt2 registrado en el año 2016; -entre los años 1990 y 2005 se registraron las mayores distancias entre un precio bajo y otro alto. Se habla de una variación entre 264 al 466%, mientras que, entre los años 2006 y 2016 se dio un achicamiento entre la brecha de precios mínimos y máximos, para volver a subir al año 2017; -se dio una notoria escasez en el producto ofertado y el alza constante de los precios de suelo, por lo que la apuesta por capturar mayor ganancia ha sido la principal expectativa; -También se destaca la dolarización de las ofertas como factor característico del mercado inmobiliario de la zona Este de Asunción.
Introducción
Este trabajo de investigación formó parte del trabajo de tesis de Maestría presentado en la Facultad de Arquitectura, Diseño y Urbanismo de la UBA.
| Area | Ciencias Sociales y Humanidades |
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